解决高房价问题的建议/朱振和
解决高房价问题的建议/朱振和
(博讯北京时间2008年8月14日 来稿)
在20世纪90年代，我国进行了住房制度改革，废除原来的福利分房制度，使住房成为个人消费的一个重要组成部分，这个改革的方向是正确的。但是现在实际上的做法是引导每一个有住房需求的人都去购买商品房，这是错误的。即使在发达国家，也有相当大的一部分城市居民没有属于自己的住房，他们是租房来居住的。现在的中国根本不具备让每一个城市居民都拥有属于自己的住房的经济能力，所以如果继续目前这种提倡大家都去购买商品房的方针，房产市场将一直处于供不应求的状态（尽管许多人因为买不起房而不能进入房产市场），按照市场规律，房价将一直高于其价值。但这还不是房价畸高的最主要的原因，最主要的原因是：官商勾结、房地产领域中的腐败现象、地方政府以出让土地使用权为主要的财政收入来源。
中国政府想要遏制房价快速上涨的势头，采取了一些措施，发布了一些行政命令，但是这些措施都没有抓住问题的要害，都没有起作用。我们在此评论一下经济适用房和廉租房的问题。近年来，各地建成了一些所谓的"经济适用房" 投放到房地产市场，这根本解决不了"买房贵"的问题，原因有三个：（1）购买土地使用权的费用占了房屋成本的很大一部分，经济适用房也必须负担土地成本费，所以经济适用房的房价虽然比普通商品房的房价低一些，但其房价仍然是相当高的，仍然是中低收入阶层承担不起的。（2）无法查实购房者的真正收入，很多经济适用房被高收入者和企图通过倒卖经济适用房赚钱的人买走了。（3）经济适用房的数量太少了，根本不能满足需要。至于廉租房，那数量就更少了，可以说是少得可怜，完全是政府拿出几套房子来作秀，在媒体上宣传一番，以示政府是在努力解决低收入家庭的住房问题。实际上，如果以如此低廉的租金向全部低收入家庭提供住房，所需要的经费是政府根本负担不起的。
为了解决"买房贵"的问题，首先要解决官员腐败的问题，但这个问题不是短时间内可以解决的。其次要制定正确的方针政策，我们在此指出关键性的两点：（1）住房商品化的方向是正确的，但是不应该百分之百地商品化。让低收入阶层都有房住，也是社会保障体系的一个组成部分，政府必须在财政支出中列入住房援助这一项。（2）在目前阶段应该引导大多数（比如说，60 % 或70 % 以上）有住房需求的人租房住，只有少数富人才去买房。
既然现在中国大多数人买不起这么贵的住房，那么他们为什么不去租房呢？原因很简单，因为房租同样非常贵。现在在中国任何一个大城市，某人向银行贷款购买一套房，首付15% ，20年还清贷款，他每个月还贷的金额，与租同样一套房需交的月租金是差不多的。在这样的情况下，只要能想办法凑齐首付款，所有的人都会选择买房，没有人愿意租房。因为除了首付款以外，20年归还贷款的总金额，与20年交纳房租的总金额是差不多的。购房者在20年后有了一套属于自己的住房，而租房者则什么也没有得到。
我建议建造一大批"公租房"来解决中低收入阶层的住房问题。所谓"公租房"是政府（国家）投资建造的住宅，房屋的产权归国家所有。由于"公租房"是国家投资建造的，因此就节省了出让国有土地使用权的费用， "公租房"的成本一定远低于普通商品房的成本。所以政府完全能够以中低收入家庭付得起的租价把"公租房"租给他们。如果还有些最低收入的家庭付不起"公租房"的租金，那么他们可以向民政部门申请房租补贴，"公租房"租金的标准必须统一。象现在这样搞出商品房、经济适用房、廉租房、两限房等好几种政策规定，不仅把事情复杂化了，而且在实际上很难操作，执行起来必定是漏洞百出。有了"公租房"以后，商品房的房价可以完全由市场规律来调节，政府只需监管在房地产交易中有没有不正当或不法行为就行了。
此外，我们还要谈两个与住房有关的问题。
（1）在中国有一个怪现象，那就是出售的住房绝大部分是毛坯房或粗装修的房，所以几乎每一个购房者在购买了住房以后，都要花一大笔钱装修一番才入住。全世界大概只有中国才有这种怪现象。这种由每家每户分别单独装修房间的做法，与由开发商在建造房屋的时候统一进行装修的做法相比，肯定要多花很多钱，这是极大的浪费。我估计中国每年因房屋装修而浪费的钱至少有几百亿元，也许有上千亿元。而且绝大部分购房者对装修是外行，他们为了装修自己的房间而耗费了大量的精力，可是往往吃力不讨好，或是装修的质量不好，或是延误工期，或是被装修公司狠狠地"宰了一刀"。很多人都说，装修房间实在是一桩苦不堪言的苦差事。
我建议，政府应该作出规定，要求在新建的住宅中，90 % 的套间是完成了精装修的（可以有几种装修格式，供购房者挑选），毛坯房只占10 % . 这样，绝大多数人在买房以后直接就可以入住了；少数人特别喜欢按个人的爱好装修房间，他们可以购买毛坯房。我估计，购买精装修房的人大概可以节省住房总开支的3-8 % .
（2）中国的物业公司一般是由房屋开发商指定的，物业公司与开发商有千丝万缕的联系，组成一个利益共同体，联合起来不正当地赚业主的钱。所以在中国大部分物业公司与业主的关系非常紧张。物业公司收取高额物业费，服务质量差，是非常普遍的现象。甚至有的物业公司唆使保安人员殴打业主。物业费成为业主的一个沉重的负担。所以必须下大力气整顿物业公司，维护广大业主的合法权利。
