北京最暴利楼盘现形记
时代周报记者 赵卓
2009年7月25日，国土资源部在中国土地勘测院规划院网站上公布了对全国620个项目的调查数据，其中北京被抽查的21个房地产项目中，鼎城的地价房价比最低，楼面地价仅为2000多元/平方米，却对外卖15000元/平方米。更有甚者，润泽悦溪楼面地价仅仅253元/平方米，房价却要卖到2万元/平方米。称得上北京最暴利的楼盘。
国土部的调查于2009年5月底开始，调查范围为全国105个地价动态监测城市，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。有效案例620个。
其中北京被抽查的21个房地产项目中，鼎城的利润最高（地价占房价比例最低）。
悦溪地价250卖两万
鼎城位于石景山区杨庄东街与阜石路的交会处，总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，由石景山区最大的国有房地产开发企业—北京实兴腾飞置业发展公司实施开发，其中 A地块容积率为3.0，C地块的容积率为3.5。
虽然鼎城15000元/平米的售价并没有比周边楼盘价格高多少，但是鼎城项目的楼面地价仅为2000多元/平方米。
这还不是北京地价房价比例最小的房地产项目，润泽悦溪楼面地价仅仅253元/平方米，房价却卖到2万元/平方米。
润泽悦溪位于北五环顾家庄桥正北3000米处，属朝阳区来广营乡，国家森林公园旁，2009年初开盘，由北京润泽庄苑房地产开发有限公司开发。
由于所在的北苑板块和北边的天通苑板块多为经济适用房，2万元/平方米的均价明显高于周围的项目，而润泽悦溪用地系831大限前第一批协议出让经营性用地，土地面积148.4公顷，全部为集体土地。
悦溪的暴利，京城众多房地产项目谁能出其右？
京城最贵楼盘单价7.28万元
而在北京，最贵楼盘的桂冠属于谁？
是6月25日刚获得预售许可证的东钓鱼台家园，亦称钓鱼台七号院，以7.28万元/平方米的均价，刷新了奥运时代盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。
毗邻钓鱼台国宾馆，揽玉渊潭柳影婆娑，东钓鱼台家园的天价便不难理解。
公开资料显示，东钓鱼台家园项目开发用地西到玉渊潭北门、南至玉渊潭北岸、北到玉渊潭北街，总开发面积7.3万余平方米，其中可销售面积为4万余平方米。
2006年，地产圈名不见经传的中赫置地投资控股有限公司与土地方签订了土地转让协议。知情人士透露，该楼盘项目用地系831大限前最后一批协议转让的土地。按照国土资源部的相关规定，从2004年8月31日开始，土地出让必须通过招、拍、挂方式转让。而这块土地之所以在2006年仍能协议出让，是因为对军队建设用地协议转让的最后大限划在2007年。而这块土地，也成为北京最后一批协议转让的军队建设用地之一。
此前有媒体报道，该楼盘的楼面地价远低于广渠路15号“地王”1.6万元/平方米的楼面地价。
根据北京市房地产交易管理网显示，截至2009年8月18日，开盘仅一个多月的东钓鱼台家园，总计售出房屋23套（总共有87户可售），已签约面积为7985.25平方米，成交均价高达72803元/平方米，回款逾5亿元。
除去拆迁和建安成本，7.2万元/平方米的均价，东钓鱼台家园的利润率依然相当可观。
绿城御园拿地成本极低
2009年6月18日开盘的御园二期，平层官邸面积为380-420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积约为300平方米，整体价格和一期一样，在1500万元-6000万元/套之间。
该项目位于北京海淀区青龙桥村，西侧与玉泉山相邻，东侧与颐和园、万寿山相望，御园规划用地509亩，总建筑面积34万平方米，容积率仅为0．68。相对于其他的豪宅项目，被万寿山、玉泉山、香山、清漪园、圆明园、静宜园、静明园、畅春园“三山五园”环绕，坐拥3000年皇脉，成为御园天价豪宅的最大卖点。
这样一个雍容华贵的项目，却是通过非常规手段拿的地。据当时的媒体报道，2000年，位于北京绿化隔离地区的海淀区青龙桥村开始进行新村建设，并批复了14万平方米回迁房指标。2004年底，青龙桥贴出拆迁通知，宣布新村建设项目正式开始，1000多户居民，由西向东一批批地搬出，腾出旧房给开发公司拆除，以兴建新村。然而2006年下半年，新村项目却变成了豪宅别墅，14万平方米的安置房却无影无踪。
就是以这种方式，绿城御园以极低的成本获得了这块庞大的土地。
在北京市房地产交易网上，该项目的名称依然是青龙桥新村，青龙桥新村项目分五期开发，总户数593套，一期推出67套已经售罄，二期推出105套。截至8月18日，青龙桥新村W-C组团1-4#住宅楼和W-B组团1-8#住宅楼已经签约90套。
即使再强调皇家园林、全套豪华精装修、国际顶级名品牌的建材和电器、恒温恒湿、新风系统、地板采暖、中央吸尘……4万元/平方米以上的单价、6000万元的总价和极低的土地成本相比，想说不暴利都难。
