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2010-4-1 11:45

图为中国和日本房地产崩盘时间的对比

      本网实习编辑3月28日整理报道：中国房地产在经历近10年的涨幅以后，不断的出现新的地王，这也就催生了周边房价的高涨，2010年政府在抑制房价的政策上有新的规定，可房价暴涨未得到有效抑制，传有网友制作了一个崩盘的对比如上图。

       中国楼市重蹈日本覆辙？

网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似

　　房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。

　　记者赖伟行

　　雷同

　　房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。

　　日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。

　　经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。

　　“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。

　　中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

　　此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本 雷同。

　　差异

　　政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。

　　在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。

　　戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。

　　中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。

　　沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。

　　-专家视点

　　房价须建容忍指标

　　去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。

　　房地产调控

　　全世界都是失败者？

　　不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。

　　汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。

　　调控房价

　　建立房价指标体系

　　“要用调控通胀的机制来 调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价 容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的 调控房价体系。

　　“这一 容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。

　　日本房价未跌到位

　　日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年，中金公司的一份研究报告指出，居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险，资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振，遭遇“失落的二十年”。

　　不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但在大量欧美房产资金撤出后，日本众多房产项目停工、市场交易冷清，一些日本房地产中介开始把目光投向中国。

         中国的房地产应该有更加合理的发展，在不影响中国经济的条件下控制房价，让老百姓买的起房，住的起房。

中共与日本不可比，共匪操控房价的能力很强大，南京有一个开发商企图降价售楼，被政府请去喝茶。就是说，开发商即使把商品楼烂在手里，也必须维持房价，哪怕贷款变成死贷。

为什么？

政府下的是一盘很大的棋，政府好不容易把房价拉高，下一步就是政府出手开发所谓的保障房，只要维持住商品楼的高房价，保障房就是暴利，并且不发愁卖，政府又可以发一笔横财。

其次，政府适时推出房产税，房产税和房价正相关，房价越高，房产税越高，全国有多少套房？恐怕是千万级别以上吧，每套房每年收个几千几万的，呵呵，政府又要发横财了。

中国还远远没到崩的时候。 1990年日本地产崩掉时 ：

东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等

东京都的地价就相当于美国全国的地价总和

国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本全国的地价市值总额已经相当于整个美国地价总额的4倍 

房地产资产总额已经是当时日本全国GDP的6倍了，相比较中国都加上还没GDP多.......

        日本当时土地已经私有化了，地价高了老百姓把土地卖给国家和企业，房地产崩掉后政府跟企业都亏钱，老百姓富了。房地产虽然崩了，但是国富转向了民富。

        中国正好相反，政府用低价把地从农民手里收过来高价卖给了市场，最后还是国家富了民穷了。

请看最新消息，政府如何明目张胆地给开发商兜底：

2010-04-02 14:58:45　来源: 金羊网-羊城晚报(广州)　跟贴 809 条

　2010年度深圳计划安排9亿元购置保障性住房，其中两项目定价9000余元 /平方米，由于销售遇冷，政府决定回购。此外，保障房中还包括深圳豪宅代表之一的“首地荣御”，现在报价为3.5万元/平方米。

　　深圳豪宅“首地荣御”被列入保障性住房购置范围，在人大代表中引起争议。昨日上午，深圳市四届人大第二十六次会议对《深圳市2010年政府投资项目预安排计划表》(第二批)进行分组讨论，其中保障性住房购置一项引起关注。

　　楼盘大户型居多，豪宅簇拥

　　羊城晚报记者从该计划表的保障性住房购置一项中看到，本年度深圳计划安排9亿元购置保障性住房，其中有长城双限房、深福保110地块(红树绿洲)、深福保112地块(桂花苑)、深福保114、华达园116套、首地荣御六个购置项目。

　　记者查询获悉，“桂花苑”、“红树绿洲”均为深圳市2008年面向社会低收入家庭出售的经济适用住房项目，位于福田保税区，住房共1520套，建筑面积分别在80平方米和60平方米以下，含装修基准价为5000余元/平方米。长城双限房则位于龙华，原先为企业所建的限价房，定价9000余元/平方米，由于销售遇冷，政府决定回购并将其作为保障房。

　　“首地荣御”则是深圳豪宅代表之一，位于南山区华侨城片区，被“纯水岸”、“天鹅堡”、“香山里”等豪宅簇拥，傲居华侨城核心地段。记者向“首地荣御”售楼处咨询获悉，该楼盘主力户型为150平方米至220平方米的三至四房单位，最小的户型为90平方米两房单位，现在报价为3.5万元/平方米。

　　为何选址豪宅区?未获答复

　　“首地荣御”这样的保障性住房选址，遭到了人大代表杨剑昌的抨击。杨剑昌质疑：市价3万多元/平方米的房子搞成保障性住房，到底是给谁住?他表示，如今深圳保障性住房已经出了很多问题，深圳开豪车住保障房、拥有好几套房子住保障房的情况层出不穷，保障性住房建设、发放更应该谨慎。

　　深圳市人大代表翁晓波则表达了不同的观点。他认为，政府购置保障性住房，也不能单纯从地价出发，需综合考虑。“因为购买保障性住房的市民大多为低收入人群，如果保障性住房选址偏远地区，这部分人的出行届时又会成为一大问题，所以保障性住房也应选择交通、医疗、学校等配套设施较齐全的地方。”

　　由于《预安排计划》是一个有着211个项目的“一揽子”计划，尽管如保障性住房购置等不少项目仍存在争议，为了不影响年度政府投资项目的进度，该计划预计仍将在本届人大常委会上获得通过。有代表希望设立“单项暂缓制”，别让那些有争议的项目混在诸多政府投资项目中浑水摸鱼。

　　保障性住房为何会选址“首地荣御”，记者找到深圳市发改委及市住建局相关负责人，均未得到回复。

弟兄，你是不是刚买完房啊？