转 涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚

日期：2010-4-23 13:52:00

　　从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发，那时候还没有商品房，连概念都没有。也没有买房这个说法，有也只是很少的家属院，部队以及一些大型企业的集资房。到如今，房子成了完全商业的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪50万以上。我的十五年基本是中国地产最风云波诡的十五年。我的这十五年也是整个时代超速发展的十五年。

　　三个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今年到中年。怎么说不干就不干了呢？年薪近百万，也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了说玩笑。却不知我是真下了决心。
　　因为，我明白，我这些年在地产做了几乎所有的行业，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。
　　我却累了，在人到40的时候决定不做了。
　　我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得送进去。
　　我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。

　　我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说的清清楚楚。
　　希望给在买房的人，已经买房的，打算买房的，不打算买房的，一辈子买不起房的，一辈子不用买房的，还有二次改善住房的人。能有一点用处，能多长一个心眼。我做的不多，只想把这15年中国地产的黑幕安全的揭露出来。写的详细点，罗索点不要紧，但是不严肃，不教科。而是要通俗的，有趣，诙谐的，幽默的，嘲讽的，无聊的，娱乐的把房子这玩意弄个明明白白。

　　再次，警告：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎追杀，欢迎咬牙！
　　是为序。
　　每天一节，一节讲一个黑幕。一节说一个玩意儿。

日期：2010-04-23　15:00:58

　　我想从头到脚的讲，本文很长，没几十万字说不完。至于一些房地产公司的名字我会隐起来，希望大家理解。希望某些人不要对号入座。
　　我在构思把10年来最大几个地产诈骗以及一些地方的烂尾楼也顺便说出来。
　　在正式说之前，我先说说最近的房价新政。两个字：扯淡。
　　第一节：地产商玩弄百姓把戏一：规划用地面积和规划建筑面积的行为艺术

日期：2010-04-23　15:19:45

　　这样吧，上来就技术性的没意思。先说大家最喜欢的，选房买房方面的好了。至于这些技术玩意回来带着写。
　　咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积怎么算出来的，很少人说的明白，你以为你拿了房产证，你拿了上面的条条框框你就是爷了，其实你是孙子了。因为在你打算买房前你就被涮了。
　　先说大点，小点的不说你都明白。
　　房地产商在拿地时，有个文书，首先两天就是规划用地面积，以及规划建筑面积。
　　什么是规划用地面积，就是规划批准的红线内占地的面积。就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地是你的不假，但是不能把楼盖满了吧，中国大啊，比香港大多了、你去香港看看，那才是楼靠靠，打开窗户就是对窗的内裤。咱们大陆是对门，香港是对窗。所以你得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少？你又不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

　　什么是规划建筑面积，建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这好比你去餐厅吃饭，点菜的技巧。你点多了吃不了，剩了就馊了。馊了这词好玩，有一次去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对。做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着用花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。

　　别忙，有国家呢。国家让你随意乱画吧？不能。
　　于是给你个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，用必须控制在多少以下。
　　其实地产商也挺憋屈的，但是坏心眼不少。
　　比如，竞标的时候，哪一家的建筑面积都是最少的，靠，真宽阔啊。不懂的人以为是建体育场呢。然后呢，只要地拿下来了，再去一看，靠，体育场变坟场了。密麻麻的楼盘出来了。
　　你能去拆了重建吗？
　　我说这些不是说上面的事情，其实这个建筑面积与规划面积的多少与房主是有很大联系的，其实也不大，就70年的事儿。

日期：2010-04-24　08:55:12

　　直接进入主题吧，今天说下选房。以及买房前要了解的东西。
　　对房产商来说，获取利益是他们的经营目的，而消费者追求的是尽可能少的支出。所以，我们买房的时候，如果先搞清楚了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，省个十万八万很简单的事情。
　　1，房价究竟是哪个王八蛋定的？
　　决定商品房的价格因素很多，这和水果差别太大了，水果的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场相应调整。如果今年水果产的不好，那价格就上去了，如果产的好，那价格就下去了。可是房子不是这么简单，你经常郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定的价格最主要是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。

　　我曝个内幕，一个房子从拿地到物业管理，需要多少个手续？需要多少个红章？答案是79个，如今还在增加中。我想说什么，我就不明说了。
　　一般来说，建房成本中，土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%-20%房屋建筑安装费用，很多人都以为是大头，其实这个你认为最重要的东西占的比例相当少，一般在20%-30%之间，有时候不到20%。市政设施费用是10%左右，各项税费高达30%。在此基础上，还要加上20%是房地产的开发利润。所以你看，其实地产商也不是大爷，也是很孙子的，干了10个人的活，也就拿2个人的工资。这还是房子售完之后，如果这房子有20%卖不出去，如果他又刚好贷款方面出了问题，那他其实就是负利润了。

　　所以我经常看到很多朋友骂房产商，其实他不值得我们去骂。
　　如今，北京以及各地频出地王，其实就是个很危险的事情，土地费高了，房子不涨价那才神经呢？
　　2，开发商定价的搞笑原则
　　1，成本加成法，开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格。
　　2，市场比较法，以周边市场同类型物业作为参考，定出一个合适价格。
　　这两条说明什么，说明这个价格定的是极其不合理的。所以我觉的打压房价其实很简单，把价格制定方式换成百姓角度，就是一张纸的事情。

　　可是，唉，这是中国。
　　2，开发商的销售原则。
　　这条很重要，你明白他想什么，你就知道怎么对付了是吧。知己知彼嘛。
　　地产商几乎在接待你的时候，是天底下最热情的了，端茶倒水在其次，来个70老汉也喊你几声帅哥，来了60岁奶奶直夸有风度。在她们眼里，没有好人和坏人，只有送钱的人和不送钱的人。
　　一般地产商会和你怎么玩呢？

　　1，首先，强调产品优点，而故意弱化物业缺陷，不轻易让价。奶奶的，我买10块钱土豆，还能让我两个呢，我花几十万几百万买房子，你却一毛不拔。
　　真不能议价吗？骗人的。当你喜欢上某个房子，并且你被套上以后，才能进一步产生议价动机。
　　2，让你产生信赖感，反正销售人员个个都是赵本山，不忽悠死你不算完。

2节
　　　　3，除非你带足了现金和支票能够马上下定金或者有购买决定权，否则不做议价谈判。这是销售人员培训时很重视的一点，所以当人问你带钱了吗，有没有决定权吗？你要说带了，你要说有。你没带也说带了，你没有也说。这样她就会和说价格的调整了。
　　4，忽悠你认为自己赚了大便宜，忽悠你这是市场上最合理的价格。可能吗？因为房子价格本身就是 不合理的！！！
　　今天先说这些，大家自己琢磨。我说的简单，其实很实用，你只要去买房就体会到了。

　　下一节，和大家说说怎么一眼看出楼盘的缺陷。

日期：2010-04-24　11:48:32

　　其实房子70年产权是个误区。我在后面会详细讲这个地方的。还有前几天住房部公布的寿命只有30年，其实是扯淡的，而且大家都理解错了。我以后也会说这个事情。
　　下午我把怎么寻找楼的缺陷，详细说说，谢谢大家支持。

日期：2010-04-24　14:03:06

　　用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
　　都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。
　　选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通四大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰银滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所蒙惑了，确实便宜，三年前只有1500一平米，现在也就3500一平，当时很多客户去了后，就发现是荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连交通都是坑坑洼洼。售楼员怎么说，一年后肯定完善，要什么有什么？你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开三个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，鬼城。比鄂尔多斯的新城还恐怖，人家鄂尔多斯新城随人也空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？人家又不是SB!

　　我举的这个例子是说区域环境，要看明白。你买了房，就得住，就得生活，四大项缺一不可。
　　这是一个挑刺的好方式，你就已这四大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任。还不会被忽悠了。
　　再就是楼盘内环境，什么是楼盘内环境。我记的是南京的一个楼盘，五年前我做的一个项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建的也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是没毛病？有，多着呢？那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么？在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植，移植草皮和树木，先移植过来，能过的了入住那段时间，等你住进来了，树也死了，草也干了。你想走就走吧。不走就呆着。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。

　　这是楼盘内的环境，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，其实大多都是些不成品的东西。
　　所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够份量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
　　先说到这，下面说怎么给房子里面挑刺儿。

日期：2010-04-25　13:31:47

　　挑完脸蛋挑内涵----
　　前面说了区域环境与楼盘内环境。今天一小节说下房子里面的问题。
　　首先大家选房子的时候第一眼看的是什么？就是格局，格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪？空间大不大？等等。好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是慢慢接触的，或者你自己想法子去试探。比如有处女情节的人，一般会问你以前交过男朋友吗？你们发展到什么程度了？其实就想问你们上床了没有，如果女孩说很深了，那个了。其实男人心里更在想，你们采取什么姿势啊。。。。。

　　不是闲扯，你进一个房子，就等于上了一个女人。或者房子套住了你，你被女人上了。
　　格局是什么，就是室内空间设计，朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白，再或者你看了这个帖子，你就很了解了地产商的一些伎俩。
　　室内空间设计：进门门厅如何？客厅宽敞不宽敞，采光如何？厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体舒适。首先有一个大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大，造成卧室太小，就是卧室太大，客厅和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋，是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高层大多就一个单元，一层楼有5-10户都是正常，有人问，为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅，设几个单元呢？因为省钱，省空间。省电梯的钱，省电梯的空间。这些干嘛了，要么被房产商吞了，要么被利益更大化了。

　　当一层楼出现5户的时候，格局肯定是不舒服的，肯定是有三个不合适的，只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的，不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的，他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的，可是怎么装修怎么装修。那都是扯淡。

　　这是其一。
　　再说其二，如果你看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料，一般有三种结构，我是说现在。分为：钢混结构、框架结构、砖混结构。其实最好的还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都才用了框架结构。没办法，一是省料，二是省人工。三是省事。
　　去了解房子结构，就是去用硬物敲击，荡荡的清脆声是钢混结构，砰砰的沉闷声是砖混结构，空空的空洞省是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。我现在住北京东三环，某高档楼盘吧，地产某风云人物的房子。就是框架结构，楼上的放个屁，我能吓一跳。隔壁的要是有男女叫床。。。我就睡不着了。

　　说下装修质量，如今房子很多就说买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料，装修一般指墙面，顶面，门窗和木制作四大项。墙面乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格就差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异性造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两座，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方要好好明白，事情很大，与命有关系。如今的白血病和癌症大多与这两个玩意引起的。

　　所以不建议买送装修的房子，还是自己装了放心。装修的事情我一偶详细的说，我以前做过装饰公司。里面也是黑的很。
　　建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家，送的那种几本都是几个模版，没意思的很。二是自己选择材料，如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料。毕竟你是住上几十年的事情。
　　最后，再提一个点，就是选房的时候，不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次。你要是不急，下雪了再去看一次。
　　南方的，就算了。等到下雪，房子也就倒了。
　　下回见。聊一下怎么不动声色的搞定售楼小姐。
　　注意：是搞定房子，不是搞定人。。。。。

　　日期：2010-04-25　20:53:27

　　政府不是不想降房价，是不敢降，只能委婉的，进行着。原因就不说了。我只能和你说，目前房产是一个恶性循环。急需要解决的事情，我相信某些人是比我们急的。如今房价是虚高，其实大家注意一下，从2007年到现在，每一年的春季都是房市的价格高峰期，却也是售房交易量最低的时候，这是一个规律了。如今北京五环外的房子已经接近2万，而在三个月前，只有1.2-1.5万。交易量却是同比例的下降了。我给大家预测一下，想买房的朋友尽量等下，8月份将是大跌期，10月又回升上去。12月继续下跌。明年春天又回升。这是有操控的嫌疑的。就是为了交易量的进行。呵呵。GDP嘛。

日期：2010-04-26　07:23:30

　　某些人真有意思。销售代理我不知道吗？但是你知道很多销售代理其实上面是有地产公司操纵的吗？
　　还有，我发这个帖子不是研究房价这么高，我是在说在房价这么高的基础上，怎么选房，验房，买房，贷款投资等等与大家贴身相关的内容。我揭黑没问题，是不是要把一些领导受贿什么的写进来，你才舒服啊。我是在写一个实用的帖子，对大家有用处的，你知道就知道好了，就别来看了，何必出言讽刺于我。
　　我相信我说的一些东西，是大家不了解的，也是很有用处的。我才说了三小节。你就这事那事。没事找事啊。

日期：2010-04-26　21:59:26

　　有朋友质疑我说的结构问题，先继续之前我就把结构详细的说下，很专业，不专业你拍死我好了。
　　钢混结构住宅：
　　这类住宅的结构材料是钢筋混凝土、即钢筋、水泥、粗细骨料（就是碎石头子儿）水等的混合物。这种结构的住宅抗震性能好，整体性强，抗腐蚀能力强，经久耐用，并且房间的开间，进深相对交大。空间分割较自由。目前，多 高层住宅大多这种结构，其缺点是工艺复杂，造价很他妈高。于是一些黑心商就在这里面动手脚了。
　　如今很多楼盘都说是钢混结构，其实是部分钢混结构。比如北京某很牛叉的大楼。这个大楼很牛叉，你外表看不出来，地震后就知道了，还有很多如今学校建筑，也都是这样，明着抗震，实际是豆腐渣工程。

　　框架结构住宅：
　　是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱。再用预制的加气混凝土、膨胀的珍珠浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的。适合大规模工业化施工，效率高，建筑质量一般。我觉的7级地震就裂纹了，而钢混结构在正常标准工艺后。是能抗8级地震的。
　　砖混结构：
　　这个其实很简单，就是小部分混凝土结构和大部分砖墙承重的构。一般来说，因为抗震的要求，砖混结构在5-6层以下。其实我想到过一个问题，如果真是抗震，是抗击地震，还是为了少死人呢？
　　如果是抗击地震，肯定是钢混结构的好，但是如果为了生命着想，砖混是比较好的。很简单，是楼板砸死人快，还是砖头砸死人快呢？
　　我去过日本和西欧一些国家，他们的很多楼都是砖混结构。
　　为什么我们就不能呢？？？
日期：2010-04-26　22:02:23

　　还有朋友说 经济适用房，政府想的是好的，只有下面的人没弄好，做领导很不容易的。适用房绝对是有用的，包括国内正在开展的公租房。但是能不能在中国这个特殊体系下有效的为人民服务那就不可知了。

日期：2010-04-26　22:29:35

　　开始正文：
　　不动声色搞定售楼小姐-----
　　先曝一个，同一个小区同一个户型同一个价位的房子，出售的价格很可能不一样，少则几千，多则几万，上几十万也不是没有的。

　　售楼员在给你算价格的时候，是按照你选择的付款方式计算所购房屋的实际价格。如果正好赶上了房展会啊，大促销啊，开盘惊喜价啊，可能还有些让利。这时，你不要认为自己就赚了小便宜，我劝你们多留一个心眼，要耳听六路，眼观八方，虽不是妖，也得有精的本领。毕竟房子钱是血汗钱，咱都不容易，很多朋友买套房子都是凑钱借钱，再按揭贷款，房奴不说，心理压力更大，小了说影响夫妻性生活，XX完就想到欠款，你能有高潮吗？大了说不敢要孩子，孩子长大更得花钱，你本来房贷一个月5000，就够受的了，孩子出来不是说什么比移动还狠吗？所以，在这个时候，你多个心眼，你多懂点，就能省下一大笔的开销，对现在对以后都是有好处的。

　　这个时候，就算售价的确很低，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。不要欣喜，不要发狂。你要善于观察在以后的进程中，还有没有可能继续降价。有，肯定是有的，没有我上面几百字就白写了。
　　第一，计算价格的时候，多留意其他成交者的价格。很简单，你呢热情呢，和身边一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻居呢。或者看见美女上去调戏，不是，是调侃几句，哎呀，你好，是买新房还是改善住房啊。如果是炒房，就滚一边去。炒房的恨不得价格再高一点呢。你不但能结识未来的邻居，你还能认识美女，为以后的外遇。。。额。说偏了。

　　反正就是留意别人的价格，因为对于销售商来说，能和别人成的价格一定也能和你成。销售商是找你拿钱的，你才是爷对不对。
　　有些开发商经常会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外或九八什么的折扣，其实也花招。因为就算没有旧业主或者熟人介绍，该让的价格还是一定会让的。在你根据我教你的凌厉攻势下，获得同样的低廉价格是绝对可以的。所以，买房子不一定要赶折扣的时候或者找熟人介绍。熟人介绍或许还有提成呢？提成在哪来的，还是从你的房款里来的。
　　就算销售商还是不让步，要找旧业祝介绍也不是难事，---只要填个名字就能免掉一年的管理费，这样的便宜事谁不愿意做呢，你排队的时候你看房的时候一定要多认识一起的人。不管以后是第三者是外遇是邻居还是帮你的贵人。多认识人，一定是有好处的，我看见很多买房的人就似乎有仇似得，互相不搭理，各自躲的远远的，都是中国人嘛，多亲密一下啦。如今世态炎凉的很啦。上面两句是一台湾花男说的。那声音嗲的我再过十年也是记忆犹新。

　　另外，不要相信广告上宣称或者现场售楼人员号称的额外折扣。因为一些楼盘大多是采取提高面价，增大折扣的做法。如果你不清楚这个楼盘的历史价格，很可能就吃大亏了。
　　然后呢，抓住弱点大胆压价。没什么不好意思的，没什么不敢的。天下又不是真没有房子了，记住一点，中国不缺房子，缺买房的人。不要以为什么的真的销空了，记住，不是销空，实际是销控！
　　至于销控我以后再说。
　　大多数时候，销售商计算的价格是可以很大松动的，因此这个时候你要很诚恳的，一点一点的将房子的不足之处说出来，别急，别和人家发脾气，把售楼员当你下属或者啥的看待，轻轻的告诉你，这儿哪不好？哪好有啥事？然后你要露出很犹豫的很不决的神态，这就和你喜欢一个男人，可是当男人要亲的时候，你直接对上嘴肯定是不好的吧。要委婉要含情默默。这个时候。售楼员会针对你的问题进行解释，但肯定开始底气不足了，然后你就说，这样的房子不值这个价格啦，之类的话开始压价。这个时候，售楼员一般会上去找领导，有时候是装作找领导，反正你别急了，不要说不买了，也不要表现出太热情的样子。事情总会有转机的。

　　其实压低房价，还有很多方法的，比如从装修着手，从格局啊，从楼盘的缺陷啊，。
　　当然，你一定要坚信，在中国绝对没有找不到弱点的楼盘！

日期：2010-04-27　12:37:24

　　用黑社会的精神砍死一手楼---
　　砍价不是砍人，砍人是一时冲动，或者多年积怨。我认识一哥们，常年出差在外，老婆和我这个朋友的朋友搞上了，这小子能忍，忍了三年后把那哥们全家给灭了。日后人成某某灭门案。
　　砍价，既要有颠倒黑白的本事，这是当官比学术。还要有求真求实的精神，这是革命烈士黄继光和邱少云。
　　1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭。这么来，你看一个房子，售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可说车辆噪音和废气简直太恐怖啦。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高。考不上重点大学，完不成国家大业。如果说您看楼下就是购物商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身更是没得说，按说一般人就说，是啊，真不错。你不能这么说，你得说哎呀，妈呀，人流量比北京地铁还多，太干扰我的小资生活了。

　　售楼员直接晕倒。
　　2.在成本上求真求实，这个楼盘从拿地到进行销售，具体成本是多少太多老百姓是不清楚的，也是算不出来的。如果你对房地产开发成本构成有一定的了解，你便可以与对方辩论，非常六加一。怎么辩论，求真！挑出卖方中成本或利润中的虚假、偏高的地方，迫使其降价。如果你实在算不出来，一个办法，不理他，晾着他。
　　3.迂回战术。每一年，或者每一个楼盘，每一个售楼员都有一定的任务和销售权。你的确是看中了，多次去看房了，但是你就是不付钱，就是不签合同。看谁急？肯定是她急。我这么多年，一直就怀疑中国买房子的人是看不清事实的，总以为房子是需要去抢的，总以为房子价格是死的。总以为自己是被牵着鼻子走的。你要采取拖延战术，一会说买，而且可以带着现金过去，但是突然你提一个缺陷出来，再说回家商量下。然后再来一次，说这次定了，看合同，结果你再说没带钱，下次吧。售楼员不会说你是神经病的，只能怨自己倒霉。

　　4.索取馈赠。多数销售商都说绝对不降价，但是你可以索取一些东西，比如：一年的物业管理费、停车费、甚至要电话要空调。你要就是，别要房子就好！
　　很多朋友问我怎么只讲买房子，不说黑幕，大爷们，我现在说怎么买房子都没说完，你就让我跳去说黑幕。你累死我啊。我说了，此贴很长。我一步步的来，你也慢慢的看。
　　我先说的，都是实用的，实战的，你前一分钟看了，后一分钟就能用的。
　　我至少不说空话，不说大话。我只是在做一个有意义的事。
日期：2010-05-10　16:45:30

　　戴上3D眼镜去看开发商的小算盘
　　这样说吧，你买房的钱若是一个西瓜，切成十块，两块给土地，两块给拆迁安置（别看墙上大大的白粉刷的“拆”字，这个字值很多钱的），给房子两块用于建筑和安装基本设施，给市政一块（有点少？别天真了，这部分和税费有什么区别，名目不同，你也逃不掉），给税务两块，剩下一块给开发商。我可没说是均分啊，这中间谁拿大块谁拿小块，咱不去琢磨也罢，总之你要知道你的西瓜是被谁瓜分的。

　　预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算是分不开的。他们会将成本以及他们想当然的利润加在一起均摊到单位面积上。 什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，至于利润那一块就要看开发商的良心了。
　　还有就是比较定价。货比货该扔，楼比楼该涨。楼和楼比什么？比绿化啊，小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊甚至周边有没有商场啊体育场啊等等，等拿来比的都要比，这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗，不贵能体现我的优势吗，能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是再亲朋好友前炫耀的资本之一，我家住**小区，**小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也举得舒坦不是？扯回来，也就是在相对集中的一个区域里，房价基本相差不会太多。

　　开发商为了使自己得到的那块西瓜最大，无所不用其极的叫你掏腰包。往往简单的几招拳脚你就会乖乖缴械了。 没有哪个王婆不夸自己瓜好的，卖房的都只强调有点淡化缺点，咬死了价格不放松，这不，一回两回三四回碰钉子，你就觉得，也许这房子真不错呢！
　　还有就是千万别让卖楼的看见你眼中一丝一毫的光芒，那无疑是泄露你对这个楼盘感兴趣的信号，你最好是先对着镜子练习好波澜不惊的麻木表情，就这也不见得逃得过人家的火眼金睛。你眼睛一放光，人家立马顺水推舟，那几点小恩小惠对你狂轰滥炸，千金难买心头好，你越是中意，就越是招了人家的道。
　　再者有个度很难把握，那就是你有没有立即拍板付钱的可能。一般不议价的，遇到当即付款要买的，再怎么也会退个一两步，钱到手了才是自己的钱，别人口袋里只能说是货币。你要暗示对方你能决定买或不买，而不是还要和N个人商议后才能下定论。
日期：2010-05-10　16:49:10

　　关于结构我再重新整理唠叨一下，因为太多朋友问这个问题了。
　　住宅结构的初级扫盲
　　都说地球在开会，调成振动模式了。先前的几次大地震，让国人对房子的质量倍加关注，为什么有的建筑如同锡纸有的建筑如同磐石。咱们小老百姓，觉得结实就成，哪考虑过房子是什么材料建的。就像在后震区的简易版篷房，我妈她老人家就觉得灾区人民太没保障了。
　　我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业的完善等上面，很少去考虑这个你幻想拥有70年的“笼子”是什么建的是怎么建的。
　　房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。这些名字你也许耳熟能详，我简单说说，咱是买房不是盖房，略懂一二即可。
　　（1）砖混结构——
　　通俗点讲，就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就别自个琢磨了。
　　（2）砖木结构——
　　按字直译，就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。你要真在农村有个一米三分地，爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死。。又扯远了。
　　（3）钢筋混凝土结构——
　　顾名思义，砖+钢筋混凝土，钢筋听起来多坚韧不催啊，“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。你现在去买房，售楼小姐一定会加上这句——我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震。。以此来慰藉国人极没安全感的小心灵。

日期：2010-05-11　17:24:31

　　最近很多人问我楼层的问题，那我就总和一下详细的说说。
　　亲爱的，到底哪层好嘛？（一）
　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋。。。”听起来未免偏激却无比直观，我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。

　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢的厉害。
　　就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，这位说了，不是有电梯嘛，不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，较底层和顶层相对温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙，各位琢磨这听哈。
　　补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这个都是你在入住后才能体会到的。
　　据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。

　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！

　　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来的有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加10-100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧那小本本mark下，绝对没错。
　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真的人会拿全世界整个地球和我说事，别，千万别，我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，稍后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。
　　在下在地理老师面前班门弄斧一下，太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达北纬二十三度二十七分，那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达南纬二十三度二十七分，也就是所谓的“南回归线”。 “北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的。所以，太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此，在中国，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些不在这个范围内，还是那句话，别太跟我较真儿，咱争论点有意义的成不？

日期：2010-05-12　13:32:28

　　亲爱的到底选哪层好嘛（二）
　　今儿个继续说选楼层的事，昨天有童鞋问5~8层是不是有点矮，担心会看不到阳光。此等忧虑大可不必，还是朝向的问题，我家就住五楼，光线好的不得了，这跟小区规划分不开，楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工住的，基本上是楼挨楼，对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你丫的，你就惨了。。。又扯远了。。

　　众所周知，9~12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9~12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。我所了解的是，这些个楼层的房子并不会因为扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上一层相应增加3~5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准），还有，电梯也有使用寿命，20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错。

　　啊，好像是在说太高不好了又，索性再说点。高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”，钱，钱啊，都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了，呵呵，玩笑下调解下气氛哈。
　　说到地气，我就来白活下中国人在房子上的迷信。
　　其实大多数人信风水之说不是为了招财升官，而是为了寻求心底的一种安慰和平静，祈求家人能够健健康康无病无灾一帆风顺。我国古代的风水中有些说法是有一定道理的，讲求人、建筑与自然地和谐，看着舒服以后住着也顺心。但是现在买房不可过于苛刻，明知道好的地盘一定是众矢之的，开发商也会考虑周全的，没必要买房时再带个风水先生，过于沉迷，只会招了某些大师的道儿。
　　大师的看风水程序之复杂，一般上班族哪有时间耗得起，你的生辰八字出生地，你配偶的生辰八字出生地，你父母的孩子的生辰八字出生地，你要是打算让保姆和你们住一起，还得报上保姆的生辰八字出生地。。。要你祖坟的详细地址以及祖坟边上都埋了谁你也得一一考证给大师哥交代，不然，大师就忽悠不下去。好容易选了个勉强中意的，不是窗子得遮就是内门朝向得改，装修什么的也得费尽周折，这一通下来，千金散尽暂且不说，谁能保证您今后还没个头疼脑热，在单位遇不上个把小人？这里头道道儿伸了，说一千道一万，还是要理智。

　　关于选楼层这个话题，归结为四个找骂的字就是“各有利弊”，过去单位分房，还不分你哪层你住哪层吗？售楼小姐和风水大师的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划，又不是选坟地，自己住的舒服才是紧要。
　　下回说说低价房的陷阱。各位多捧场哈！
日期：2010-05-13　10:06:08

　　美女裆钱！谈判陷阱你能跳过几个？
　　买卖的原则是什么？没错，平等交易。双赢双收是最美好的结局，然而现实生活中，这种美好基本不存在。常说买家没有卖家精说的就是这个理。卖房的不是慈善家，你多得了，人家就少赚了，生意人的字典里没有吃亏二字，所以给您下套没商量。您还是把招子放亮，别到时候出点乱子就投诉售楼小姐承诺的条件没有兑现，说不定当初你就是冲着点小优惠被人家牵着鼻子走的。

　　未免后患，谈判时也要时刻保持脑袋灵光，或者就带一个脑袋灵光的朋友一同去，要沉着冷静，不要被一些蝇头小利或空头承诺诱入陷阱。
　　我把售楼小姐的那一套说辞列出来，如有雷同，绝非巧合。基本都如出一辙，一个老师培训出来的。
　　“避重就轻”策略
　　你要是稍微做点功课，有备而去，煞有介事的问几个稍微深入的问题，售楼小姐立刻就会对你刮目相看，伴随一张笑脸的肯定是满嘴不确定的回答，什么这个具体还不太清楚，那个目前还不了解之类的，要么就转移话题，使你无法再深入问下去。
　　“最后底线”策略
　　在你没刷卡付款拍板买房之前，你总以为考虑的够周到的，生怕有什么条件没提，什么杀价的理由漏了。其实你不用绞尽脑汁，人家售楼的早把脑汁绞尽了来应对你所有可能提出的一切杀价理由。你想啊，你买过几套房，人家卖过几套房了？

　　说白了，你苦着张脸痛诉把亲朋好友都借遍了来买房倒不如多做做功课，对楼盘了解的越详尽，对价格的攻破就多一成把握。其实你该知道，每个售楼小姐心中都有一个底价，你以为她会告诉你吗，直系亲属她都不见得透半点口风。但是只要你耐心和智慧并用，往往能争取个不错的差价。
　　“事前行销”策略
　　女人们最喜欢什么？没错，商场超市的的促销打折。其实谁不知道商家那点伎俩啊，要么是快过期的商品，要么是提了价格再给个折扣，搞得你不冲上去抢购就是脑袋被门挤了，抢到了就占多大便宜似的。所有的营销在这些小伎俩上如出一辙，卖楼的在计划涨价前先告诉你，说这房子眼看就要涨了，且势在必行的要涨，你再不下决心可要错失良机，到时候肠子悔青都没地儿说理去。或者说，这房你现在买已经是白菜价，买到就是赚到。你心思一活络，得，人民币就张着翅膀欢快的飞走了。

　　“人质”策略
　　售楼人员素质高下良莠不齐，谁也保不齐遇上个把素质低的。先让你付了头期款，当然这个数目是你前思后想觉得很合适的心理价位，或者声称能帮你代办购房按揭这个繁杂的程序，你把这头一笔钱交了，基本无异于将人质拱手相送，接下来你只能被动挨宰。
　　“面子”策略
　　要不有人说营销人员各个都是人才呢，你妈可能都没那么认真仔细的揣摩过你心里在想些什么，他们比你妈更会迎合你的心理。你那点对房地产一知半解的皮毛也许会被你妈嗤之以鼻，可是售楼的会给予你毫不吝啬的称赞，不为别的，就是在满足你虚荣心的同时让你脑子一热，忽略了对房子一些重要细节和问题的考察。合同一签，你就等着闹心吧。
　　“低价”策略

　　有个基本常识你得知道，那就是房屋开发公司不到万不得已时不会主动降价的，若真有这等好事，必暗藏玄机。
　　若是售楼小姐一脸无奈的和你说现在房地产市场不景气，基本是成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成的话，你可别屁颠屁颠的以为捡了个西瓜。等你入住会发现这个西瓜不过是金玉其外，质量先不说，很有可能水、电、气等附属设施皆未配套。不仅如此，开发公司还会几次三番的要求你补交测量费、登记费、手续费、管理费等花里胡哨的费用，否则不予办理产权过户。这会儿你吆喝着退房，不好意思，没空理你。

　　“拍卖”策略
　　售楼人员的手机无一例外的都是热线，在你们谈得火热的时候，必定会有电话进来，谈话内容一定与你要买的这个楼盘有关，说不了几句话，但句句是“重点”，几个电话下来，你必然会心绪不宁，想着夜长梦多赶紧先交了定金松口气。这就是所谓的物以稀为贵，大家都想买的一定错不了，过了这村没这店，错失良机回去躺床上不得悔死啊。

日期：2010-05-15　09:12:37

　　当我们和销售谈判的时候，我们在谈判什么？
　　买卖的原则是什么？没错，平等交易。双赢双收是最美好的结局，然而现实生活中，这种美好基本不存在。常说买家没有卖家精说的就是这个理。卖房的不是慈善家，你多得了，人家就少赚了，生意人的字典里没有吃亏二字，所以给您下套没商量。您还是把招子放亮，别到时候出点乱子就投诉售楼小姐承诺的条件没有兑现，说不定当初你就是冲着点小优惠被人家牵着鼻子走的。
　　未免后患，谈判时也要时刻保持脑袋灵光，或者就带一个脑袋灵光的朋友一同去，要沉着冷静，不要被一些蝇头小利或空头承诺诱入陷阱。
　　我把售楼小姐的那一套说辞列出来，如有雷同，绝非巧合。基本都如出一辙，一个老师培训出来的。

　　“避重就轻”策略
　　你要是稍微做点功课，有备而去，煞有介事的问几个稍微深入的问题，售楼小姐立刻就会对你刮目相看，伴随一张笑脸的肯定是满嘴不确定的回答，什么这个具体还不太清楚，那个目前还不了解之类的，要么就转移话题，使你无法再深入问下去。
　　“最后底线”策略
　　在你没刷卡付款拍板买房之前，你总以为考虑的够周到的，生怕有什么条件没提，什么杀价的理由漏了。其实你不用绞尽脑汁，人家售楼的早把脑汁绞尽了来应对你所有可能提出的一切杀价理由。你想啊，你买过几套房，人家卖过几套房了？

　　说白了，你苦着张脸痛诉把亲朋好友都借遍了来买房倒不如多做做功课，对楼盘了解的越详尽，对价格的攻破就多一成把握。其实你该知道，每个售楼小姐心中都有一个底价，你以为她会告诉你吗，直系亲属她都不见得透半点口风。但是只要你耐心和智慧并用，往往能争取个不错的差价。
　　“事前行销”策略
　　女人们最喜欢什么？没错，商场超市的的促销打折。其实谁不知道商家那点伎俩啊，要么是快过期的商品，要么是提了价格再给个折扣，搞得你不冲上去抢购就是脑袋被门挤了，抢到了就占多大便宜似的。所有的营销在这些小伎俩上如出一辙，卖楼的在计划涨价前先告诉你，说这房子眼看就要涨了，且势在必行的要涨，你再不下决心可要错失良机，到时候肠子悔青都没地儿说理去。或者说，这房你现在买已经是白菜价，买到就是赚到。你心思一活络，得，人民币就张着翅膀欢快的飞走了。

　　“人质”策略
　　售楼人员素质高下良莠不齐，谁也保不齐遇上个把素质低的。先让你付了头期款，当然这个数目是你前思后想觉得很合适的心理价位，或者声称能帮你代办购房按揭这个繁杂的程序，你把这头一笔钱交了，基本无异于将人质拱手相送，接下来你只能被动挨宰。
　　“面子”策略
　　要不有人说营销人员各个都是人才呢，你妈可能都没那么认真仔细的揣摩过你心里在想些什么，他们比你妈更会迎合你的心理。你那点对房地产一知半解的皮毛也许会被你妈嗤之以鼻，可是售楼的会给予你毫不吝啬的称赞，不为别的，就是在满足你虚荣心的同时让你脑子一热，忽略了对房子一些重要细节和问题的考察。合同一签，你就等着闹心吧。
　　“低价”策略
　　有个基本常识你得知道，那就是房屋开发公司不到万不得已时不会主动降价的，若真有这等好事，必暗藏玄机。
　　若是售楼小姐一脸无奈的和你说现在房地产市场不景气，基本是成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成的话，你可别屁颠屁颠的以为捡了个西瓜。等你入住会发现这个西瓜不过是金玉其外，质量先不说，很有可能水、电、气等附属设施皆未配套。不仅如此，开发公司还会几次三番的要求你补交测量费、登记费、手续费、管理费等花里胡哨的费用，否则不予办理产权过户。这会儿你吆喝着退房，不好意思，没空理你。

　　“拍卖”策略
　　售楼人员的手机无一例外的都是热线，在你们谈得火热的时候，必定会有电话进来，谈话内容一定与你要买的这个楼盘有关，说不了几句话，但句句是“重点”，几个电话下来，你必然会心绪不宁，想着夜长梦多赶紧先交了定金松口气。这就是所谓的物以稀为贵，大家都想买的一定错不了，过了这村没这店，错失良机回去躺床上不得悔死啊。
　　看清便宜房的真面目
　　今天出门看房，出发前请对着镜子深呼吸，然后告诉自己：冷静，冷静，请冷静！你要认清你这一出门，是个别人送钱去的，千万不能头脑发热，人一忽悠你就缴械投降。买房不是买菜，便宜的顶多是买了菜帮子，回来照样吃。便宜房很可能是你捡了看似囫囵的西瓜，其实里面早稀巴烂了。
　　你一定在展会上看见过形形色色的让利房，这都是开发商的美其名曰，你想啊，超市里的东西都打折吗？当然不，快过期的牛奶能卖到原价的一半，你敢成箱往家搬吗？房子让利，必有猫腻！
　　这可能仅仅是一种促销手段，一套朝向、结构、楼层等都不太完美的低价房很有可能吸引很多的看客，售楼小姐不避讳这个，尽管说出这个房子的缺陷，顺便再推你几套较为合理的，你一比较，没错，是该掏多点钱买个好点的。当然，有只介意价格的，如果这套让利房实在价格诱人，买了就是，过了这村很可能就没这店了，把好合同关就行。
　　等等，最好还是看看他们能给你便宜到什么程度。一般来说，正常销售的折扣约为3％～5％之间，如果没有什么特别原因，售价折扣超过10％就难以使人相信。这个和到期牛奶是一个道理。如果少数开发商先空涨房价，然后打折，就没什么实惠可言了。你有必要前瞻后顾多作比较。了解开发商的背景，是否有权证问题，有没有法律纠纷，是否会交不出房等等因素，另外还要提防一房多卖。总之，欺骗无处不在，防不胜防啊！

　　“尾房”这个概念你也得有所了解。楼盘销售进入尾声后，会有少量货尾单位。发展商的脑袋那是一般人的脑袋吗？精明的他们一定会拿出尾房在展会上大张旗鼓的促销。买房者要腿勤口勤，多走多看多问，尾房中也还是有好房的。加之尾房一般都是现房，各种设施和小区环境已趋成熟，房间本身的质量问题已经经过竣工后的时间检验，问题基本暴露出来，您可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量。这个你还是找个有买尾房经验的朋友 给参考下更为放心。毕竟尾房在房型、层次、朝向方面有一定局限，不然也不会余留到底，还是从长计议比较妥当，价格上的诱惑你得抵挡得住。

　　另外，还是之前提到过的问题，房子的价格是动荡的，随着开发进度和市场形象的确立，加之市场占有率的提高，一般价格都是会上扬很少走低的。（其实也不尽然，这个很难说准，市场变化和项目销售情况的变化也可能导致楼盘有小幅降价）。建议新开盘的楼你可以多加关注，这个时候开放商大多会做出些切实的让利，可能会拿出与“内部认购”相类似的低价楼盘，然后“低开高走”，使前提入伙的业主获得一部分利益。至于这部分利益究竟有多大以及值得不值得，还得具体情况具体分析，总之在选购开盘低价房时也要冷静，三思，做通盘考虑为佳。

日期：2010-05-16　18:02:31

　　兄弟姐妹们！到工地去！一定要到工地去！
　　外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，竟说白话。
　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。
　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！
　　卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停的轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放的井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多，你注意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。

　　我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于吗这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网，烂的像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。
　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足以，其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰。

　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干的恰到好处，不该干的活，尽量避免。
　　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么要有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是一小撮杂土，10分钟后，就能发展到一手推车那么多，转天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁最后都要归结为施工前严密的组织规划，也就是还是一块空地的时候，你就得把今后的事想个八九不离十，这是什么，这就是水平！

　　当然，咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节你该注意的都注意下，基本该了解的也差不多了。另外给你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前，其他的时间，人也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！

日期：2010-05-19　09:21:53

　　选房如何不OUT
　　不要花哨要实用
　　家里要是有老人或者身体不好的人，建议选择一些特殊套型，现在的房子多叫嚣着人性化什么的，也确实有花了心思下真功夫的，市场竞争老百姓也还是会受益的。一些无障碍设施就显示了极高的人性化，比如
　　门洞入口设坡道加扶手、室内地坪无高差、门的宽度适当加大等，电气开关与门窗把手适当降低，厕所靠近卧室以方便使用、设置呼唤铃以能紧急报警等。有些完善社区还有医务、文化活动、就餐以及急救设施等等。 都说现在国人七个人中就有四个步入老年人行列，所以有前瞻性的选择会省很多事。
　　两代居和多代居设计原则是要分得开，但又要相近，既能各自生活，又能相互照顾。

　　单身贵族需要的是独立住宅套型，面积不需很大，一室一厅或一个大厅可再分隔为两个空间就能满足，但设备设施要齐全。
　　此外，因生活习俗和气候条件的差异，虽属同等面积标准的住宅套型，需要有不同面积厅卧的组合、不同朝向厅卧的布置等以供市场多种选择。
　　不仅实用还要适用
　　首先，应将起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当。

　　其次，房间的面积和尺度要适当，现在有的住宅套型面积很大，实际是小面积平面布置的简单扩大。应增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室等，从而使住宅套型与现代生活方式相适应。
　　再次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到组织家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门和洞口，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置发生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭的集聚点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜蓝或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等。

　　室内空间要可改
　　家庭规模和结构是会变化的，生活水平和科学技术也在不断提高，所以选房也得用可持续发展的眼光。住宅要具备一定的可改性，这个在空间选择上首先要大，加之合理的结构体系，这个有专业性，装修时多听听设计师的成熟经验是捷径。需要特别说明的是，厨房、卫生间是设备众多和管线集中的地方，可采用管束和设备管道墙，使之能达到灵活性和可改性的要求。
　　智能是大趋势
　　科技发展日新月异，住宅必定像更为便捷化发展。现在很多小区都已经是智能化管理了 。选房的时候也不要太守旧，要有前瞻性。

　　建筑风格别盲目
　　“欧陆风”着实刮了一阵且现在还在刮，卖家以此作为住宅卖点大为宣传，想引领时尚的想法无可厚非。适当且有条件地借鉴一些外国建筑做法，也是情理之中，但决不能把欧陆式作为时髦，东拼西凑，装在建筑外表上。更不能把欧式广场的做法引到小区中心绿地，并以此作为靓点，这样既浪费了资金，又使小区失去了宁静、安全的氛围感。
　　建筑风格乃是功能与艺术相结合的合作成果，需要充分考虑当地的文化传统、居民习俗、地理气象等因素。创造出具有时代精神、民族传统和地方特色的住宅建筑风格。
日期：2010-05-22　10:12:17

　　回答下前几天一个朋友问燃气和入住率的问题：
　　入住率不影响燃气开通
　　有这么个事儿，估计你或者你的亲朋好友中准有遇上的，左思右想货比三家好容易决定买这个房了，结果刚办完入住手续就被告知该楼燃气未开通，暂无法使用请见谅。开发商还振振有词，说为了安全起见，要到该楼的入住率达到70~80%才能统一供气。得，您就没白天没黑夜的等吧，谁知道70~80%的入住率是个什么概念会到猴年马月啊，生活不便却是实实在在的问题，这问题谁给解决？

　　其实根本没有法律依据的事，不过是因为燃气式一种易燃易爆的有毒气体，如果入住人数少，隐患问题就难以发现，燃气泄露也比较难以察觉，安全系数比较低容易发生事故。所在燃气刚开通之时，政府对燃气部门提出的要求。
　　但是房子这事不好说，卖掉卖不掉？什么时候能卖掉？能卖掉多少？这都是未知数。这种不确定因素给入住业主们带了的不便在开发商那里也不是不能解决的。比如在通气之前无偿提供煤气罐，您付煤气费就成；或者建议业主使用电器，开发商给你垫一部分电费等等。
　　你可别觉得这事于情于理就欣然接受，你得考虑是不是开发商在掩盖什么事实。燃气部门其实早就放宽的对入住率的要求，只要开发商具备相应的资质、办理了相应的手续，且经过燃气公司检验合格并签订合同的，都可开通燃气。
　　所以你在签合同的时候一定要注意，关于燃气等配套设施的开通使用问题，一定要在合同中或补充合同中有所体现，签订可操作性条款。往往我们觉得考虑的够周到了，可是毕竟咱不专业，交易过程中对于房地产及相关方面的专业知识缺乏，对一些法律规定和行业通行惯例了解较少，再则目前关于房子这块儿的法规政策还不尽完善，咱们就只能细心再细心了，充分行使自己的合法权益没什么不对的，该较真的时候就得较真，买房难，只有咱自己知道！

日期：2010-05-25　09:26:58

　　帖子中最多人提的是期房现房，那就说一下这个问题好啦！
　　期房？现房？
　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。

　　期房顾名思义就是远期交工的房子。其优点是：
　　1．先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。
　　2．价格都能给予较大的优惠，一般为10％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。
　　3．付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付1万元的定金和总房款的10％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的60％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。
　　4．工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。
　　期房的缺点：
　　1.期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利；
　　2.开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别；
　　3.开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者。
　　购买现房却具有较强的安全性和直观性。优点如下：
　　1.你可以对要买的房子进行实地考察，对房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。
　　2.不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。
　　3.避免因选择购房时机不当，遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。
　　4.一张图纸、一个沙盘，一个对房地产项目的描述，这个"商品"究竟有多大的可信度？现房的优势不言而喻。
　　现房的缺点：
　　1.除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少；

　　2.在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多。
日期：2010-08-05　10:06:24

　　开始继续本贴正文：
　　亲爱的，到底哪层好嘛？（一）
　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高，所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。

　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢的厉害。
　　就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，有人说了，不是有电梯吗？不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，较底层和顶层相对温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙，各位可以琢磨一下。
　　补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的。
　　据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。

　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海，放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！

生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来的有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加10-100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来，绝对没错。
　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别，你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。
　　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达北纬二十三度二十七分，那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达南纬二十三度二十七分，也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的。所以，太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此，在中国，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些不在这个范围内。

日期：2010-08-05　10:07:52

　　亲爱的，到底哪层好嘛？（二）
　　有人可能要说，5~8层有点矮，会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有。为什么？这还是朝向的问题。我家就住五楼，光线好得不得了，这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工住的，基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就惨了……

　　众所周知，9~12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9~12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上一层相应增加3~5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有，电梯也有使用寿命，20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错。

　　这么说来，楼层太高是不好。同时，高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后再说。
　　总之，楼层“各有利弊”，过去单位分房，还不分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！
日期：2010-08-05　10:09:31

　　别小瞧细节那玩意儿

　　前面咱们说了，选房子，要多看多听多问，这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么？
　　先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早，这未必是好事。一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。
　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。
　　从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近邻单位的“发声区”。
　　再来看看细节的第二个----内部配设。先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感。在这方面，前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃，以每平方米１６０元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果，降低了３０~４０分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热５０％以上。那个楼盘价高却卖得很好。为什么？为业主考虑的周到呗。

　　另外，楼板也是不可忽视的问题。当然了，我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说，让你知道一下。一般楼板的厚度要求是１０~１２厘米，在建造中，如果用１６厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
　　总之，别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。

日期：2010-10-21 12:42:00

　　　　 期房？现房？购房时好纠结的一个问题
　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。
　　让人欢喜让人忧的期房
　　当前各大城市的房事（不好意思，是房子的事），开发商卖房几乎全是期房。期房，顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：
　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。

　　2.价格上优惠比较大，一般在10％左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。
　　3.付款比较灵活，一般可分为三次。第一次是在开工时，一般只付定金和首付款；第二次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第三次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。
　　4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。
　　当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：
　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。
　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。
　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房的人绝对会是最大的受害者。
　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办？再看看现房吧。

日期：2010-10-21　12:44:48

　　踏实放心的现房
　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：
　　1.看到的就是实际的。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。
　　3.能够避免因为购房实际不适当，在房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。
　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。

　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。
日期：2010-10-21　13:16:15

　　准现房才是好的
　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
　　相对于期房，准现房自有其优点：
　　1.入住可以屈指可待。
　　准现房与期房相比，最大的优势就是，它是看得见摸得着的，下订购房后，只需要算着日子等着入主就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。
　　2.配套设施一目了然。

　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么配套，走在准现房的小区里，一目了然。
　　3.收房发全可见。
　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。
　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。
　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。
　　总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了。
　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。

　　2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
　　3.要运用各种小工具，小锤、打火机之类的都能派上大用场。
　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。
　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。

　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。

（全文完）

钱是关键············

还有，文明施工什么的···············
都只是传说·········
大家做做样子··········别以为那个不花钱的···················

好长啊，占位慢慢看

谢谢，拜读了，终于知道买个房子比娶个媳妇还麻烦。

也就是个卖楼的，建筑业半路出家的厨子。

这个很厉害的，揭露了很多不注意的地方